Cota parte indiviza (CPI) - Explicație, Scop, Repartizare

În viața cotidiană a unui bloc de locuințe, cheltuielile comune reprezintă una dintre cele mai frecvente surse de discuție și nelămuriri între locatari. Însă, pentru a funcționa armonios, un condominiu are nevoie de reguli clare privind modul în care se repartizează aceste costuri. Articolele 84 și 85 din lege oferă cadrul necesar pentru înțelegerea corectă a cheltuielilor repartizate pe baza cotei-părți indivize de proprietate și a elementelor incluse în acestea.

Cota-parte de proprietate este, în esență, procentul din proprietatea comună care revine fiecărui proprietar, în funcție de suprafața utilă a apartamentului său raportată la totalul suprafeței locuințelor din condominiu. Este o formulă echitabilă, care asigură împărțirea cheltuielilor comune în mod proporțional cu beneficiile indirecte pe care fiecare proprietar le are din utilizarea și întreținerea spațiilor comune. Astfel, un apartament mai mare va suporta un procent mai mare din aceste cheltuieli, în timp ce unul mai mic va contribui corespunzător cotei sale mai reduse.

Cheltuielile repartizate după cota-parte includ, conform articolului 84, toate costurile generate de întreținerea, repararea, exploatarea și – unde este cazul – consolidarea sau reabilitarea elementelor de construcție și instalațiilor care se află în proprietatea comună. Acestea nu sunt legate direct de consumul individual (precum apa sau energia termică), ci de elemente generale care deservesc întregul imobil: casa scării, acoperișul, subsolul, liftul, instalațiile comune, structura de rezistență, fațadele sau chiar interfonul, în partea lui montată în spațiile comune.

Articolul 85 detaliază în profunzime ce anume se încadrează în categoria cheltuielilor pe cota-parte indiviză. Aici regăsim, pe lângă reparațiile și lucrările fizice efective asupra clădirii, și costurile administrative legate de personalul asociației – salarii pentru administrator, contabil, îngrijitor, portar sau chiar instalatori și electricieni contractați. De asemenea, intră în această categorie indemnizațiile acordate membrilor aleși ai asociației (precum președintele sau cenzorul), dar și cheltuielile pentru produse de curățenie, polițe de asigurare sau credite bancare contractate de asociație pentru lucrări majore.

Este important de înțeles că aceste costuri nu sunt facultative și nu pot fi refuzate de către un proprietar, indiferent dacă utilizează sau nu efectiv anumite părți ale proprietății comune. De exemplu, chiar dacă cineva locuiește la parter și nu folosește liftul, acesta contribuie în continuare la întreținerea lui, deoarece liftul face parte din structura comună a clădirii, iar buna lui funcționare influențează valoarea imobilului și calitatea locuirii pentru toți.

Tot în această categorie se încadrează și investițiile în eficiență energetică sau modernizări – cum ar fi izolarea termică a fațadelor sau înlocuirea instalațiilor vechi. Acestea au efect pe termen lung, reducând cheltuielile ulterioare și crescând confortul locatarilor. Contribuția fiecărui proprietar la astfel de lucrări se calculează tot în funcție de cota sa-parte, asigurând un sistem echilibrat și predictibil.

Legea mai stabilește că aceste cheltuieli trebuie menționate clar în acordul de asociere și evidențiate în cartea tehnică a construcției. Astfel, fiecare locatar are dreptul să știe exact pentru ce plătește și să urmărească modul în care banii sunt folosiți. Transparența este esențială în gestionarea banilor comuni, iar administratorul are obligația legală de a ține evidențe clare și accesibile oricărui proprietar care dorește să consulte situația financiară.

În concluzie, cheltuielile repartizate pe cota-parte indiviză sunt expresia concretă a responsabilității comune pe care o au toți proprietarii într-un condominiu. Ele reflectă faptul că locuirea la bloc nu înseamnă doar spațiul din interiorul apartamentului, ci și asumarea costurilor legate de bunul mers al întregii clădiri. Printr-o bună informare și o administrare corectă, aceste cheltuieli devin nu doar o obligație legală, ci și o investiție continuă în confort, siguranță și valoare imobiliară.