Restante la întreținere - Cum se calculează penalizările, Ce probleme pot apărea s.a.m.d.

Întârzierile la plata întreținerii sunt o realitate frecventă în viața oricărei asociații de proprietari. Pentru a preveni acumularea datoriilor și dezechilibrul financiar al condominiului, legislația prevede un cadru clar în ceea ce privește penalitățile pentru neplată și mecanismele prin care acestea pot fi aplicate. Articolul 77 din lege oferă asociațiilor posibilitatea de a stabili un sistem propriu de penalizări pentru sumele restante, însă cu anumite limite precise, care protejează atât interesele asociației, cât și pe cele ale proprietarilor.

În primul rând, penalitățile pot fi aplicate doar după trecerea a 30 de zile de la termenul scadent pentru plată. Acest lucru înseamnă că proprietarul are o perioadă de grație în care își poate regla situația financiară fără să fie sancționat suplimentar. După această perioadă, penalitățile se pot aplica zilnic, însă nu pot depăși 0,2% din suma restantă pentru fiecare zi de întârziere. Este important de menționat că totalul penalităților acumulate nu poate fi mai mare decât datoria inițială – o măsură care previne abuzurile și asigură proporționalitatea sancțiunii.

Termenul legal pentru plata cotelor de contribuție este de maximum 30 de zile de la afișarea listei lunare de plată. Această listă trebuie să fie vizibilă și accesibilă tuturor proprietarilor, fiind principalul mijloc prin care aceștia sunt informați despre sumele datorate. Dacă acest termen este depășit, și ulterior expiră și perioada de grație de 30 de zile prevăzută de lege, atunci asociația poate începe aplicarea penalităților, conform sistemului adoptat prin hotărârea adunării generale.

Sumele colectate din penalități nu intră în bugetul general al asociației, ci sunt alocate unui fond separat – fondul de penalități. Acest fond are destinație clară: este utilizat cu prioritate pentru acoperirea penalităților aplicate asociației de către furnizorii de servicii sau alte entități terțe, în cazul în care plățile nu au fost făcute la timp tocmai din cauza datoriilor acumulate de proprietari. Dacă nu există astfel de datorii externe, fondul poate fi folosit pentru lucrări necesare la părțile comune – reparații, reabilitări termice, consolidări. Acest lucru oferă un dublu avantaj: descurajează întârzierile și contribuie, indirect, la întreținerea și îmbunătățirea clădirii.

Dacă, în ciuda penalităților, un proprietar continuă să nu-și achite obligațiile financiare, administratorul are obligația legală de a-l notifica în scris. Această notificare are rolul de avertisment oficial și trebuie transmisă și comitetului executiv și președintelui asociației. Este un pas premergător acțiunii în instanță, menit să ofere încă o șansă de rezolvare amiabilă.

În cazul în care proprietarul rămâne în continuare în neplată mai mult de 60 de zile de la termenul scadent (sau 90 de zile de la afișarea listei), asociația are dreptul de a-l acționa în judecată. Acest drept este însoțit de o facilitate importantă: acțiunile în instanță privind recuperarea cotelor restante sunt scutite de taxă de timbru, atât în primă instanță, cât și în eventualele căi de atac. Această măsură încurajează asociațiile să își apere drepturile fără să fie descurajate de costurile judiciare.

Dacă instanța dă câștig de cauză asociației, sentința poate fi pusă în executare prin toate mijloacele permise de Codul de procedură civilă. În cazuri extreme, aceasta poate duce la executarea silită a locuinței debitorului. Într-un astfel de scenariu, intervine și articolul 79, care acordă autorităților publice locale drept de preempțiune asupra acestor locuințe, cu condiția să le utilizeze ulterior ca locuințe sociale. Interesant este faptul că foștii proprietari executați silit pot avea prioritate la repartizarea acestor locuințe, dacă îndeplinesc condițiile legale pentru locuințe sociale. Astfel, legea încearcă să mențină un echilibru între nevoia de a recupera datoriile și protejarea minimă a celor care, din diverse motive, ajung în situații limită.

În ansamblu, acest cadru legal conturează o abordare echilibrată, care îmbină fermitatea financiară cu o doză de înțelegere socială. Penalitățile nu sunt un scop în sine, ci un mijloc de a încuraja disciplina financiară și de a proteja comunitatea de efectele negative ale restanțelor. Prin aplicarea corectă a acestor prevederi, o asociație de proprietari își poate menține stabilitatea financiară, calitatea vieții locatarilor și buna funcționare a clădirii, fără a fi nevoită să suporte consecințele negative cauzate de lipsa de responsabilitate a unor membri.